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商業策劃書範文

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  商業策劃書範文(一)

  ××廣場商業步行街,是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工后,商業建築面積將達2萬平方米,擁有大小店面房120個,成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業街區。目前,一期商街剛剛開市,店鋪出租率偏低,商街的商業氛圍偏冷,商戶入駐經營熱情不高。據調查,一期商街的65家店鋪中,目前出租率僅為52.3%,有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況,不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響,而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。

  因此,我們必須採取有效手段,炒熱××一期的商街氣氛,大力提升其商業價值,增強業主和商戶的投資信心,並以此拉動××二期的店鋪出售。鑒於營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫,本案將主要對××一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

  一、背景分析

  ××一期商街位於濠河之畔,處於城市商業中心,與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鑽石級”市口的商業街,當前緣何一時難“熱” 在我們拿出策劃方案之前,首先必須對此進行研究分析,以便找准“病灶”對症下藥。據考察和分析,××一期商業步行街主要存在“先天”與“後天”兩方面原因。

  (一)、商街設計“先天不足”

  1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處,西鄰五星級大酒店,原本屬於最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞台,能給商街源源不斷注入人氣。由於當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,而沒有考慮廣場的商業價值,如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來,商街自然冷落。

  2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”,既無觀賞價值,又橫亘在道路中央,事實上成了阻礙遊人進入內街的“絆腳石”。此外,南入口的台階亦與商街道路平坦要求不相符,也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

  3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道,從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求,街區內主幹道、副通道兩側均應為店面房,以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,易於催生和聚集客流,而且能把土地資源利用率發揮到極致,如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,每寸地皮生銀子。遺憾的是,××一期外街通向內街的三個通道,兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,顧客在街口看不到商業氣氛,甚至不知道裡面還有內街;一期與二期之間的通道,同樣因一期建築南側沒有設計店面房,走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步於此。

  4、××街一側臨街綠化帶的設計過長,阻擋店門,不少顧客入店購物因此要繞一大圈,於是放棄了購買動機,導致臨街店鋪生意清淡。

  (二)、商街策劃“後天失調”

  1、××廣場商業街處於核心商圈,在市場競爭特彆強調個性化的今天,商街必須有自己的“靈魂”,即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”(很好),後來又定位於“×××”(很好,只是推廣很費力),如今準備冠以“××廣場步行街”(老土,沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由於沒有精確、精準的市場定位,關於商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好,其它問題也就難以解決了。

  2、××廣場是一處很好的“市民廣場”,但要吸引廣大市民聚集到這裡,還需要有濃郁的“廣場文化”,例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外,還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前,由於上述設施沒有配套,××廣場的“磁場效應”不佳,所以商街難“熱”。

  3、打造商街,服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去,再由物業管理公司去打理,這是開發商業房產的“老皇曆”。事實上,經營××廣場商業街,“物業管理”代替不了“商業管理”,商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作,此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入,商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”,雙方又都缺乏成熟的理性,商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”,這就無法形成火爆的商業氛圍。此外,我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠,沒有從儘快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務,例如,商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關,這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

  二、商街定位

  ××廣場商業街的戰略定位至關重要,針對其所處的地理位置和商業環境,根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好,我們作如下戰略定位:

  1、街名:××廣場時尚麗人街

  2、概念:××廣場————××街觀光旅遊的門戶,國際品牌匯聚的商街,都市麗人尋夢的×××。

  3、廣告語:××廣場/時尚麗人街————與××相約,與××同行

  4、商業門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

  5、商品:主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手錶、休閑食品、工藝品等。

  6、顧客定位:都市中追求時尚的女性及國內外的旅遊觀光者。

  7、經營理念:站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

  三、招商策劃

  ××廣場時尚麗人街的招商,屬於“突破困局”的舉措,招商需從下列幾個方面入手:

  (一)、發布招商公告

  我們計劃於4月中旬在《××晚報》、××電視台發布招商公告,突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機,吸引商戶預約登記承租店鋪。

  (二)、舉辦招商信息發布會

  該招商信息發布會擬於4月20日在毗鄰的××飯店舉行,出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商,以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是:

  1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;

  2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況,包括售價、租金、物管的優惠政策。

  (三)、整合店鋪資源

  ××一期的店鋪均已出售,投資者是否願意委託我公司代理招商和出租 是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價) 舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前,須由××房屋銷售公司與業主首先商定委託招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委託招商,我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

  為了使××一期商街儘快形成良好的商業氛圍,我們應爭取所有空關店鋪納入招商範圍,並按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主採取等待店鋪升值的態度,寧可閑置也不願出租,我們應當認真加以引導,動員其站在全局利益、長遠利益的高度儘快出租,以便消除商街中的店面空關現象。

  對目前正在尋求轉租、退租的商戶,我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在採取的舉措,動員他們打消念頭和恢複信心。如果商戶仍然要轉租、退租,由於業主與商戶之間有約定,我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商範圍。

  (四)、有關租金政策

  ××一期商街的商業氣氛清淡,其中原因之一,是店鋪投資者急於高回報開出高租金,讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此,我們在為業主代理招商前,必須做好兩項重要工作:第一,我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異,說明××一期商街處於入市初期,繁榮興旺需要有一個培育過程,不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要,高租金導致店鋪無人承租,業主照常要背負購房貸款利息,店鋪價值也很難提升。第二,我們要從業主與商戶的雙方利益,設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前,××一期店鋪比較合適的租金是:

  1、內街店鋪:租金600~700元/m2/年(經測算,內街店鋪平均售價8500元,平均面積110m2,購房投資額約94萬元,購房貸款利率按4.7%計算,年利息為4.4萬元。

  如該類店鋪以600~700元/m2/年租金計算,年收益為6.6~7.7萬元,剔除利息后的收益2.2~3.3萬元。這樣的租金對商戶來說,在目前情況下尚有吸引力,易於接受。)

  2、外街店鋪:租金800-900元/m2/年(經測算,外街店鋪平均售價12500元,平均面積200m2,購房投資約250萬元,購房貸款利率按4.7%計算,年利息為兒75萬元。

  如該類店鋪以800~900元/m2/年租金計算,年收益為16~18萬元,剔除利息后的收益4.25~6.25萬元。這樣的租金對商戶來說,目前情況下尚易於接受。)

  (五)、商戶入駐優惠措施

  為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心,我們將“放水養魚”,從儘快繁榮市場的高度,適時推出必要的優惠措施:

  第一,商戶入駐商街經營一年以內,我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方製作燈箱,燈片製作及電費由商戶負責),供其做商品或品牌宣傳;

  第二,凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動,一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動,鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;

  第三,凡商戶入駐經營一年內,店鋪物業管理費將按八折優惠收取;

  第四,為降低入駐商戶的經營成本,我們將協調工商、稅務部門,給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策,同時在工商管理費的收取上適當減免。

  四、商業氛圍營造

  (1)、商街指示識別系統布置(詳見××廣告公司設計效果圖)

  (2)、設計製作廣場、內街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片),以增添××廣場的文化底韻,吸引遊人前來休閑。

  (3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等,廣場上採用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇,增加視覺看點,擴大商街的休閑與服務功能。

  (4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動,借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前後活動頻繁,聯繫總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動,藉助媒體推波助瀾,巧妙宣傳××廣場。

  (5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《××風韻》優秀攝影作品廣場展示活動,用文化手段提升××廣場的時尚品位。

  (6)、5月份起,爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會,用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位,提升廣場的“聚流”效應。

  五、商街硬件改造建議

  1、××北廣場實施改造,以適合舉辦大型活動。

  2、××一期南入口的假山拆除,地面實施人性化、商業化改造。

  3、臨××街一側的店前花圃實施改造,便於顧客無阻礙進店。

  4、內街的地面進行排水改造,防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

  5、××一期南側花圃爭取拆除,最好建造一排店面房,既可街口開店吸引顧客步入內街,又可創收。

  上述方案,經董事長批准后組織實施。

  商業策劃書範文(二)

  一、前言

  本公司代理廣告x洗髮水產品的全盤廣告作業,至今已將近兩年,兩年來,本公司無時不以兢兢業業的敬業態度,為該系列產品的市場行銷及廣告策略等做積極的策劃,在廣告上除了力求表現外,更時時配合蒸蒸日上的業務,促進產品銷售。

  本公司代理洗髮水廣告,第一年的廣告重點是放在香皂上,對於商品知名度的擴大及印象的加深有不可輕估的貢獻,該篇廣告並因而榮獲經濟日報主辦的廣告金橋獎;第二年為配合貴公司的經營方針,前半年度以x洗髮水為廣告之主力的商品,強調頭皮屑不可忽視,即採取行動,我們選用的標題是“對付頭皮屑要選擇好的洗髮水”,教育消費者正確選擇洗髮水觀念及方法,也收到良好的效果,同時亦榮獲生活日報主辦的廣告最佳創意“優勝獎”。

  然而,根據分析,洗髮水的市場雖然較大,但因競爭品牌眾多,廣告投資量大,欲爭取較高的市場佔有率,殊非易事。本公司建議明年度銷售及廣告訴求重點,應放在指名購買及銜接及年廣告投資重點上,並以x洗髮水為主,以下即本公司根據市場及消費者心理各項因素所研擬的年x洗髮水廣告企劃案。

  二、廣告商品

  廣東x洗髮水公司——x洗髮水

  三、廣告目的

  1、促進指名購買

  2、強化商品特性

  3、銜接、年廣告

  4、傳播影響程度:不知名—知名—了解—信服—行動

  四、廣告期間

  五、廣告區域

  全國各地區(以城市為主)

  六、廣告對象

  七、策劃構思

  (一)市場大小的變化情況的兩種:

  a:量的變化——隨着人口的自然增減而變化。

  b:質的變化——隨着社會形態(如農業進入工業區)、價值觀念、文化水準等而變化。

  在這兩種變化中同類型商品都會蒙受同樣的影響,即厲害均沾,而且變化多是漸進的,也非單獨某一品牌的力量所可左右的。

  (二)舊市場佔有率的提升(即襲奪其它品牌的市場)

  (三)使用及購買頻度的增加

  就x洗髮水而言,因系屬化妝生活用品,為個性之商品,與一些會導致衝動購買的商品不同,故“新市場之開發”甚為不易,只得利用舊有市場的互相告知,以增加新市場,而市場本身質與量的變化所擴增的市場也不可能獨佔。

  在“使用及購買頻度的增加方面”亦因洗髮水日常生活用品,購買率很高,但是各種品牌太多,而無法對整個業績的增加有所裨益,故真正能讓我們加以發揮努力的只有“舊市場佔有率的提升”一途,以及如何襲奪其他品牌的市場,使其消費者轉換品牌,指名購買我品牌,此為我們今後在廣告推廣方面致力的目標。此一目標又可區分為:

  1、促使消費者指名購買x

  2、促使洗髮店老闆主動推薦x

  八、廣告策略

  針對消費者方面

  1、針對各階層消費者,運用不同媒體做有效的訴求。

  2、製作sticker張貼計程車上,公共椅背上及公共電話或公司行號的電話機上,以隨時隨地地提醒消費者注意,彌補大眾傳播媒體之不足,並具有公益及pr作用。

  3、製作小型月曆卡片,於元旦前散發贈送各界人士利用,譬如置於洗髮店、商業區(服務台)供人隨意索取,也可夾於雜誌頁內,贈送讀者。

  4、除正式大篇幅的廣告外,在報紙雜誌上另可採用游擊式的策略,運用經濟日報的插排(廣告)和聯合、中時的分類廣告版,不定期刊登小廣告,一則省錢,二則可彌補大廣告出現頻次不夠多的缺失。只要設計得簡明、醒目,依舊有很大的效果,美商海陸公司即會運用此一策略。

  (一)卡片及廣告牌的廣告內容

  好的頭髮,選擇x。

  在廣告牌上畫一個美女,重點體現在他的頭髮上,還有x品牌。在卡片上同樣如此,不過可以附送試用品。讓用戶感受以下效果,讓他們買的更放心。

  (二)電視廣告策劃

  在電視台的黃金時間播出:

  畫面:一個美麗的女孩,一頭飄逸的長發,邊走邊抖動者,街上的都回頭看她,然後他說了一句,想要好的頭髮嗎 學我啊!愛生活,愛x。

  (三)廣播台

  廣播內容就是介紹x,例如請嘉賓,做一個x專訪。