房地產蓄客方案（一）
隨着樓市成交量的回升，“千人排隊購房”、“剛需客搶購”等煽動性詞語開始頻頻見諸報端。在一片“人為”製造的恐慌性購房潮中，7月29日上午，位於深圳寶安的中糧錦雲正式開盤銷售，出現了“千人購房”的場景。這樣的場面已是今年以來在深圳第二次出現。
隨着樓市成交量的回升，“千人排隊購房”、“剛需客搶購”等煽動性詞語開始頻頻見諸報端。
在一片“人為”製造的恐慌性購房潮中，7月29日上午，位於深圳寶安的中糧錦雲正式開盤銷售，出現了“千人購房”的場景。這樣的場面已是今年以來在深圳第二次出現。
而今年初以來，從很多媒體報道的內容看，深圳新樓盤開盤幾乎沒有不熱銷的，在樓市“雙限”政策沒有絲毫放鬆的背景之下，為何“千人購房”會出現？
對此，有代理銷售中介人士稱，這並不是樓市的大趨勢，屬於個別現象。之所以開盤必熱銷，是開發商通過各種手段吸引客戶，在經過前期積累一定客戶后，再以開盤當天集中籤約的方式製造“千人購房”的景象。
中糧錦雲3000多人現場購房
今年6月初，全國樓市剛剛出現成交回暖勢態時，深圳萊蒙水榭春天五期開盤熱銷，出現了轟動全國的“千人排隊購房”景象。而日前，這樣的情況再次出現。
7月29日上午9點，中糧地產旗下位於深圳寶安的中糧錦雲新盤正式發售，開發商大打“前海”概念，最終吸引3000多人客戶到場購房。
據報道，該項目首批推出600多套78~180平方米戶型，單價在1.7萬~2.2萬元之間。另據開發商介紹，該項目一日內銷售總額達10億元。
據中糧錦雲代理商世聯地產方面統計，當天該項目共推出約800套房源，銷售了700多套，銷售率達到9成，其中90平方米以下的戶型有500多套。
公開資料顯示，該樓盤位於深圳寶安區，臨近前海規劃區。因此，開發商打出前海概念以吸引客戶。深圳規劃和國土管理委員會網站顯示，該地塊早在1992年4月份就已經協議出讓，2011年動工建設。該樓盤如按開發商所宣稱的擁有70年產權來算，現在購買后的產權時限或已只剩下50年。儘管如此，該樓盤仍然受到不少剛需客戶的追捧。
對此，21世紀不動產深圳總經理高雄武對《每日經濟新聞》記者表示，此次中糧推出的樓盤對市場趨勢捕捉定位比較精準，戶型大多針對首次置業者和剛需客戶，再加上營銷手段到位，因此熱銷。
“千人購房”或為營銷手段
“千人購房”現象頻現，是樓市回暖，還是開發商“人為”製造的假象？高雄武在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，“千人購房”並非是樓市的大格局，僅僅屬於個別現象。
記者日前也了解到，就深圳的整體樓市成交來看，實際情況卻並非開發商所宣傳的那樣——“全面回暖”。目前，在深圳每日成交1~3套或0成交的樓盤比比皆是，7月的第一周，深圳某樓盤僅成交1套，還榮登當日成交排行榜前十位。
早在兩個月前，深圳“千人排隊購房”剛出現時，就有業界人士對此提出質疑。
有深圳中介人士指出，“千人購房”現象的產生，大多是因為開發商在開盤銷售前期便通過電話、舉辦活動、發放VIP會員卡、交納誠意金等方式蓄客，在蓄積了一定客戶量后，通過在開盤的當天集中籤約的方式，最終製造“千人購房”現象。
除此之外，開發商營銷手段也花樣百出。從半夜排隊，現場購房擁擠，銷售員頻頻催告已售罄，到三分鐘選房，以及銷控表上密密麻麻的一篇紅色貼紙（註：紅色紙片表示已售出）無不是開發商製造銷售火爆氣氛的手段。
“開發商造勢難以避免，這是營銷的手段。”世聯地產市場研究部華南區分析員曹取這樣認為。
業界對此種“熱銷”現象現在有一個調侃的說法：“只要開盤沒有不熱銷的”。對此，曹取認為，普通購房者應該理性看待，通過比較價格、產品質量來決定是否購房。
房地產蓄客方案（二）
一、太原樓市分析
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項目物業概述（略）
三、項目物業的優勢與不足
優勢：
1、位置優越，交通便捷
位置優越：處於北城區的成熟社區之中心；徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
2、區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全
室外設施：活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小戶型
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
1、環境建設缺乏吸引性景觀
環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房群興趣；不利於提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利於滿足區內居民的榮譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
2、物業管理缺乏特色服務
物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求（事業有成、時尚、享受）開展特色服務，使HS花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房群
1、年齡在35--60歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人
家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主
家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項目物業營銷阻礙及對策
阻礙：
1、HS花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。
2、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。
對策：
1、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
2、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售；
二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。