房地產項目融資方案（一）
（一）融資組織形式選擇
研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，並承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。
（二）資金來源選擇
在估算出房地產投資項目所需要的資金數量后，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。
（三）資本金籌措
資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發項目資本金比例的要求是35%.對房地產置業投資，資本金比例通常為購置物業時所須支付的首付款比例。
（四）債務資金籌措
債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。債務資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。
1.信貸融資
任何房地產開發商要想求得發展，就離不開銀行及其他金融機構的支持。
2.債券融資
企業債券泛指各種所有制形式企業，為了特定的目的所發行的債務憑證。
（五）預售或預租
由於房地產開發項目可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作後續開發過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發商為開發項目進行權益融資和債務融資的壓力。
（六）融資方案分析
在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較並挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。
1.資金來源可靠性分析
主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續的資金供應，即資本金和債務資金供應是否落實可靠。
2.融資結構分析
主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，並分析其實現條件。
3.融資成本分析
融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。
4.融資風險分析
融資方案的實施經常受到各種風險的影響。
房地產項目融資方案（二）
一、房地產項目融資操作流程如下：
準備融資資料、融資計劃書——根據情況尋找相應的資金渠道——遞交資料申請——機構受理調查——項目評估——雙方面談核實、協商方案——補充資料——核查審批——辦理手續（簽署合同、辦理抵押）——資金接收——按時歸還本息——還清解押
二、房地產項目融資方式及所需資料清單，方式多種，大致有：
1、房地產開發類貸款——
是指對房地產開發企業發放的，用於房屋建造、土地開發過程中所需的貸款。
借款主體是經房地產開發行業主管部門批准設立，在工商行政管理部門登記註冊並已取得《企業法人營業執照》的房地產開發企業。
2、在建工程融資
在建工程融資，是指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給資金方作為償還貸款履行擔保的行為。
在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業的融資需求，現廣泛地被銀行所採用。但是，在建工程抵押畢竟不同於已取得紅本房產證的房地產抵押，在建工程抵押的法律關係較為複雜，不確定因素較多，隱含較多的風險，將來甚至出現重複抵押，如操作不當，很可能出現法律風險，造成信貸資產損失。所以操作在建工程的調查、審核比較嚴謹，願意操作的資金方也比較少。
3、網簽
這種方式適合已經有預售證的房地產項目，很多房地產商在獲得預售證后，銷售情況因各種因素影響而不理想，但又急需資金周轉而想到的辦法。由於網簽受到國家政策規定僅45天，所以只能適用於短期周轉。風險大，資金方會詳細調查房地產項目方的情況；同時較少資金方願意冒險。
網簽的程序為：交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款———由房地產開發企業通過網上籤約系統，打印經雙方確認的協議或合同———雙方當事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上註明該商品房已被預訂或簽約。每一宗交易的網上操作程序應在24小時內完成。
網簽所需資料與在建工程差不多，要提供預售證資料。
4、房地產紅本抵押
房產紅本抵押較穩妥，土地抵押風險大，所以資金方一般接受房產的紅本抵押。
5、二次抵押
資料同房產證紅本抵押，二次抵押涉及物業餘額價值，較適用於小額的融資。
其他形式：有限合夥、股權債權、眾籌、P2P……在人人玩金融的2014，幾乎每天都有新的金融服務形式誕生，如有未提及的房地產融資方式，屬於筆者的漏聞，敬請諒解。
房地產項目融資的操作方有：各大銀行、銀行的投行、信託公司、基金公司、擔保公司、典當行、小額貸款公司、民間資金方等。