投融資計劃書

　　一、項目名稱：XX大廈（以下稱甲公司）

　　二、項目分析：

　　1、項目的基本情況：項目位於廣州市XX路XX號，地處廣州天河黃金商業中心區，建築面積約為80000O，框架結構，框架已基本完工。由於開發商各種原因導致沒有進行外牆裝修和配套設施的安裝，形成了“爛尾樓”。

　　2、項目的來歷：此棟樓的原業主為“廣州市XX集團”（乙公司），是經過廣東省委、省政府介紹的項目。

　　3、資金投入：乙公司按目前的市值估價，大約資金已投入3-4億；假如乙公司轉讓給甲公司繼續開發，轉讓費用大約要13億，如果繼續進行外牆裝修和設備的安裝、宣傳等，估計還要5個億。

　　4、市場定位：目前，甲公司打算收購此棟物業作為打造廣州市第一棟“金融超市大廈”，將華爾街的成功模式結合中國的實際，尋求將銀行業務、證券業務、保險業務、擔保業務、典當業務、風險投資業務、拍賣業務等不同金融性服務業在一棟大廈的“一站式”解決，同時吸引外國的金融機構進駐，作為廣州市的對外的金融窗口。此項目現階段已經得到了廣東省委、省政府的大力支持，希望進一步得到政府的相關立項批文。

　　三、管理團隊

　　甲公司，有一個經驗豐富的管理團隊，吸引了風險投資界大量風險投資專家的加盟，甲公司已經開展十幾個部門，設有風險投資部、不動動產投資業務部、保險業務部、基金部等（含國際基金投資介紹）、（因暫不了解公司人員狀況，無法羅列）。

　　四、資金狀況

　　目前收購此棟大樓，乙公司已經開價人民幣12.7億，同時還有兩個公司也正在和乙公司正在商談過程，有意思購買；而甲公司目前的自有資金大約為人民幣7億左右，還無法用自有資金進行收購，還必須和向外融資10個億以上。

　　五、融資方案的設計

　　針對以上情況，甲公司將採取以下幾種方式進行融資。

　　（一）融資方式：

　　1、甲公司與乙公司進一行商談，摸清楚乙公司的各種情況，然後甲公司製作詳細的商業計劃書，吸引和乙公司合作開發，甲公司作為投資方，進行合作開發，盤活此棟樓“爛尾樓”。但必須按照甲公司的原市場定位進行開發、管理，股份可以各佔50％，共同銷售、經營此物業。

　　2、如果乙公司不想再合作開發，我們可以想法了解到目前想要開發此棟樓的兩個競爭對手的情況，製作可行性報告和合作意向書，與競爭對手進行談判，在談判的過程中要注意方法和策略，進行共同合作開發，爭取壓低原業的樓價，做到三方共贏的局面，但市場定位不變，股份可以各佔1/3，共同開發，共同經營、管理。

　　3、在前面的基礎上，甲公司還必須制訂詳細的商業計劃書，爭取獲得政府的支持，獲得立項，然後在外面尋找合作夥伴，例如開發商、風投公司，進行項目商談。

　　4、在裝修階段，可以把裝修工程往外承包，讓工程隊帶資進行裝修；還可以委託給專業的銷售公司銷售，派出銷售經理去接觸各個金融公司，例如：銀行、保險、證券、基金、投資、擔保、拍賣行、典當行等相關行業領頭企業，做好宣傳和銷售工作，吸引他們趁早購買物業，回籠資金。

　　（二）融資期限和成本

　　融資期限為中長期的融資，大約5-8年，融資金額大約為人民幣10億，融資的成本大約融資的5-8%。

　　（三）利潤分析

　　經過市場調研和比較，此地段的甲級寫字樓的售價大約在每平方25000元—35000元間，如果出售全部面積的80%，大約可以收回25個億以上。利潤可以達到8個億，時間大約在2-3年。還有20%的物業可以用於出租，目前此地段的甲級寫字樓的租價每平方是80—150元不等，是一個可觀的收入。還有物業經營收入、廣告收入等，總的利潤是可觀的，是值的投資的。（還沒有深入調研，只是設想）

　　（四）風險分析

　　此棟樓如果能夠聯合開發，風險在於1、政府支持的力度大小；2、各個金融機構的接受和認可的程度；3、項目宣傳的影響力；4、市場的變化等因素。要克服這些風險，最主要取得政府的大力支持，讓政府介入爭取立項，作為政府的一個形象工程來進行。

　　（五）退出機制

　　甲公司可以和投資公司簽好退出條件，例如當5年後，投資公司可以選擇收取多少回報后，連本帶息退出，也可以選擇繼續合作經營，或是融資成功，取得房產證后，把產權抵押給銀行，歸還投資公司的本息和應取得的利潤。

　　六、從“XX大廈”的定位、銷售和管理階段

　　1、“XX大廈”從前期客戶群的定位，功能廳的規劃設計都要吸引外國的一些成功的經驗，將華爾街的成功模式結合中國的實際，作出詳細的規劃、定位。

　　2、在銷售階段，要委託有銷售商業寫字樓的代理公司進行促銷和宣傳，快速回籠資金。

　　3、在管理階段，可以聘請專業的物業管理公司進行管理，以“租帶銷”的模式取得最大的回報。

　　七、從實際的“XX大廈”和虛擬的“XX平台”相結合，整合社會各種資源，創立“甲公司”國內金融界第一品牌，把甲公司的發展推向更高的層次。